中国网财经6月3日讯(见习记者 甘承浩)为期三天的苏州集中土地拍卖6月2日落下帷幕。
统计显示，此次苏州集中土拍合计出让32宗地块，总出让面积为247.8万平方米，最终全部成交揽金434.41亿元。据了解，此次苏州集中土拍吸引了超百家房企参与，包括华侨城、万科、中梁等在内的数十家房企有所斩获。
32宗地块中，除部分定向出让地块底价成交外，14幅地块破中止价溢价成交。不过，在“指导限价+一次性报价+近均价者得”等严格竞拍规则下，苏州此次集中推出的土地溢价率维持在15%以下，“价高者得”的铁律也被打破。同时，5月21日，苏州更新了限制房企马甲公司参与同一土地拍卖的土拍规则，也让房企拿地多了一些不确定性。、
28宗宅地揽金424亿 价高者得铁律被打破
此次苏州土拍的32宗地，包含28宗涉宅用地，共计224公顷，住宅用地供应计划完成率达到36.4%。
据中国网财经统计，28宗住宅用地成交住宅用地规划建筑面积445万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的59.0%；成交金额达424亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的43.2%。
值得注意的是，苏州28宗住宅用地成交溢价率7.2%，整体溢价率较2020年全年成交溢价率下滑1.9个百分点，主要原因是苏州此次土拍规则使溢价率得到有效控制。
根据出让文件，苏州此次竞拍的地块，按照价高者得的原则确定竞得人。对设定市场指导价的28宗地块，在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，土地使用权网上竞价超过网上竞价中止价的，网上竞价中止，转为网上一次报价，所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。
从土拍结果看，28宗住宅用地12宗底价成交、14宗触顶进入一次性报价阶段、2宗溢价成交。其中，14宗进入一次性报价的地块中，8宗成交金额超过一次性报价区间范围平均值0.1%-0.5%，4宗成交金额低于一次性报价区间范围平均值0.1%-0.5%，2宗成交金额低于一次性报价区间范围平均值0.5%以上。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，此次苏州土拍14宗一次性报价地块成交金额合计低于14宗地一次性报价区间范围平均值合计0.1%，成交金额控制在合理区间，打破“价高者得”铁律。
在苏州成交的32宗地块中，成交楼面价最高的地块是华侨城竞得的桐泾公园北17号地块，成交总价21.6亿，成交楼面价28352元/平方米，溢价率13.41% 。
溢价率最高的地块是奥体地块，成交总价40.02亿，成交楼面价25224元/平方米，溢价率达到封顶的15%。而成交总价最高的地块是华侨城竞得的元和31号地块，成交总价57.78亿，成交楼面价13793元/平方米，溢价率11.10%。
此外，苏州此次集中土拍前的5月21日，苏州市自然资源规划局紧急挂出一则《关于严格落实竞买要求的通告》。通告强调，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。
业内人士认为，上述通告紧急出台的原因，可能与部分房地产企业为拿地在苏州新注册大量“马甲”公司有关。据经济观察报报道，截至5月26日，2021年苏州新成立房地产类企业有2259家，其中新增数量高峰期在3月和4月。集中供地政策实施前的1月和2月，苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家；到了3月猛增至614家，超过了前两个月总和；4月新注册数量进一步增加到675家；5月至26日是373家。
显然，通告也起到一些抑制作用，比如土拍前夕轰轰烈烈一天注册14家子公司的金地并未出现在此次的竞得方名单中。
规模房企拿地热情不减 持续看好苏州市场
此次苏州土拍，也上演了“外来者”与“本地人”不相上下的较量。
记者了解到，此次土拍共吸引近百家房企报名。华侨城表现积极，土拍首日便斥资85亿元将三幅地块收入囊中，而三幅地块中华侨城创下两项最高：拿下的2021-WG-17号地块楼面价28351.52元/平方米，为本轮土拍中的最高楼面价；2021-WG-31号地块则为总价最高的地块，达到57.77亿元。
拿地最多的是苏州本地房企苏州恒力置业有限公司(简称“恒力置业”)。6月2日，恒力置业拿下4宗地块重仓吴江，但由于定向销售，基本都是底价成交。恒力集团董事长陈建华曾公开表示：“恒力有不断扎根、投资苏州及吴江的信心与底气，作为苏州吴江本地成长起来的企业，恒力集团未来的新建项目，只要苏州满足条件能上，就一定在苏州上。”此外，苏州另一家本地房企苏高新通过底价拿下白马涧3宗连体地块。
与此同时，武汉城建以总价18.45亿元、溢价率12.54%斩获苏地2021-WG-32号。这宗地块对武汉城建而言颇具意义，这是其首次进入苏州。除此之外，万科、中梁、中锐各摘得2宗宅地，中海、美的、保利、绿城、雅居乐、新力、伟光汇通、中建三局、复地、绿地、金茂、南京安居等均有成功拿地。
为何苏州能够吸引诸多房企落子深耕？业内人士分析，在长三角经济圈中，苏州楼市虽然不似上海、杭州火爆，但由于本次土拍采取“价格上限+一次报价”规则，大部分地块即便达到价格上限，对于竞拍房企而言仍有不错的利润空间。
此外，苏州经济发展也排在全国前列，未来可期。
在各地公布的2020年经济数据中，除北上广深四个老牌一线城市外，15个新一线城市的2020年GDP总量超过20万亿元，占到全国总GDP的20%。其中，苏州GDP总量2.02万亿元位居新一线城市第二位，仅次于重庆，在全国所有城市中排名第六。
2020年中国城市人均GDP排名榜显示，苏州人口为1075万，人均GDP达到187634元，在全国城市人均GDP排行榜上，位列第4。
值得注意的是，苏州落户政策相对其他一线城市较为宽松。2020年12月，苏州印发《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，成为当月第五个松绑落户政策的城市。
《意见》提出，落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户。此举破除了隐形门槛，被认为具有风向标意义。