高层写字楼林立，四周绿意盎然——近日，上海证券报记者在上海市普陀区看到，曾是上海中心城区最大城中村的普陀区红旗村，建起了集多种功能于一体的“真如境”综合体。不远处的空地上，18个普陀区2024年重点项目集中开工、启动，吹响新一轮城市更新的号角。
2024年首周，“城市更新”在上海被频频提及，成为各区谋篇布局的重要抓手。“向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益”的城市更新“上海模式”也愈发明晰。
“城市更新”成为开局关键词
“城市更新”是上海2024年谋篇布局的一大关键词。
2024年第一个工作日，上海举行全市城市更新推进大会，以城市更新为牵引、为突破，激发新活力、展现新气象，加快推动全年各项任务落地落实。
会议明确，加快推进城市更新，是城市建设进入新阶段的必然选择，是践行人民城市理念的内在要求，是提升城市核心功能的重要支撑，是推动经济持续回升向好的重要抓手。要把城市更新放在实现城市总规的大目标下思考，围绕“五个中心”核心功能，加强统筹规划、补齐短板弱项，促进空间布局优化。
城市更新也成为上海各区开年工作的重要抓手。以浦东新区为例，新年伊始，浦东新区全面启动中环内城中村改造、加快推进不成套职工住宅改造。经初步梳理测算，浦东新区2024年拟下达征收安置房建设任务为开、竣工各150万平方米，推进净地项目约150万平方米。
据悉，当前，浦东新区已完成中心城区成片和零星二级旧里以下房屋的改造任务。根据规划，浦东新区将提前4年完成改造任务的总体目标，即到2028年完成“两旧一村”改造。
城市更新“上海模式”
城市更新的“施工图”如何变成“实景画”？上海有三大方向：向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益。
接下来，上海将坚持规划引领、分类施策，抓紧制定城市更新行动计划，明确更新目标、更新项目、实施方式、实施时序，尽快推出一批显示度高、示范性强的更新案例，加快推进“两旧一村”改造，大力推进“工业上楼”，打造“智造空间”。
在位于浦东新区金桥开发区的上海金谷智能终端制造基地内，近百米高的“摩天工厂”——金桥·擎天拔地而起。
“为集约节约利用土地资源、实现资源高效率配置，我们积极探索‘工业上楼’产品，打造高品质产业载体空间。”上海金桥(集团)有限公司产业促进服务部副总经理张浩表示，过去，这里聚集了大面积低密度的单体工业厂房，载体形态较为单一。如今，基地已成为上海市特色产业园区之一，以机器人、集成电路、高端装备为代表的智能终端产业集群，将探索工业载体新模式，成为浦东新区“智能造”的一张名片。
前不久，虹口区瑞康里的居民告别了有着近百年历史的老弄堂。与旧改征收不同，在瑞康里完成焕新后，居民可选择回购、回租的方式回到“老地方”。
作为上海创新城市更新模式机制首个试点项目，瑞康里项目满足了一些居民想要重返老弄堂的诉求，也在一定程度上缓解了企业短期筹措大量资金的压力。
“从上海瑞康里的更新实践来看，此轮城市更新会更多考虑以人为本，从老百姓角度去推动城市更新。期待这种方法得到推广，这将极大利好非动拆迁范围内的居住困难群体。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示。
引领房地产市场正向发展
在业内人士看来，在加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的背景下，上海发力城市更新具有积极意义，将引领房地产市场正向发展。
易居研究院研究总监严跃进表示，城市更新有助于推动房地产企业转型。“房地产企业转型方向是什么？从中央到地方政策导向非常明确。建议相关企业认真研究，积极落实，在城市更新的赛道上下功夫。”严跃进说。
有专家认为，城市更新不只是物理空间的改造，还包括后续的运营和管理。这是一项复杂的城市再生工程。
仲量联行中国区战略顾问部董事总经理徐岱雄认为，城市更新的核心在于通过创新手段为城市带来新活力。以此为前提，城市更新有五大核心驱动要素，即构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉、激活城市空间、整合交通价值。“城市更新一定是面向未来的，建议各方积极引入低碳发展目标，追求弹性复合发展，提升运营管理效能，鼓励企业创新。”徐岱雄说。