北京 5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”，以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
那么，上海房地产“沪九条”有哪些特点？又会对房地产市场带来哪些影响？眼下各地很多城市出台的新措施，又会取得怎样的效果？《新闻1+1》连线上海市房地产科学研究院院长严荣，解读相关问题。
“沪九条”有哪些特点？落实后对哪些人群影响比较大？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：①系统性。这9条政策可以说是统筹考虑了存量和增量、市场和保障、刚性和改善性，以及调控工具和长效机制。②精准性。聚焦当前问题比较突出的刚性和改善性需求，聚焦市民和新市民的住房需求，也聚焦普通商品住房市场。③协同性。统筹协调了土地、信贷、住房保障、城市更新以及住房品质和市场的监测监管等多方面的政策措施。随着这些政策的实施，我们预计刚性和改善性需求以及多子女的家庭将受益相对较大。
上海实施房地产新措施要达到什么目标？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：从政策制定和研究的角度来看，此次9条措施的目标，也有三个方面。
①适应房地产供需关系的新变化。这个主要通过优化供给、满足需求、保障民生，从而更好满足刚性住房需求和多样化的改善住房需求。
②能够促进房地产市场平稳。这个主要针对当前房地产市场运行中的一些实际情况，体现差异化、区域性和精准性等这样的特点，针对一些重点区域、重点市场，提供有针对性的政策举措。
③更好满足人民群众对优质住房的新期待。这里主要体现在通过优化土地和住房的供给，促进区域人口、住房、土地的协调发展，并且通过加快推进“两旧一村”城市更新改造来提升居住品质，以及提高居住房屋的建造质量等等这些方面，来满足人民群众对优质住房的新期待。
上海房价会不会快速上涨？如何避免出现炒房？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：一方面对上海这样的超大城市来说，房地产事关人民的切身利益和经济社会发展大局，所以稳住房地产市场平稳运行，始终是作为房地产政策的一个重要目标之一。
另外一个方面，此次的9条措施里面，主要还是为了更好满足刚性住房需求和改善性的住房需求。
第三个方面在这次政策文件中，也突出强调要加强监测监管，维护房地产市场秩序，保障购房者的合法权益。从这几个方面来看，房价快速上涨和出现炒房的担心，可能在市场中不会突出表现。
上海、广州、深圳新的房地产政策实施对其他城市和全国房地产市场会带来什么影响？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：从房地产市场的运行来看，几个一线城市都具有风向标的意义，所以这几个城市在完善和优化相关政策的同时，将会对其他城市产生比较大的影响。
具体可能有几个方面：
一是会具有示范引领作用。相关政策在一线城市试行，对其他城市的推行会有一些示范带动作用。
第二个方面有市场的推动作用。因为整个房地产市场是相互关联的，一线城市推动相关政策，促进市场的活跃和恢复，能带动其他城市市场逐步更加稳定。
第三个方面会有强信心和稳预期的作用。随着一线城市这些政策推行，对全国其他城市房地产市场的稳定具有增强信心的作用。
上海、广州、深圳新的房地产政策实施后房地产的表现预期如何？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：应该来说会有几个方面，一个方面会对带动成交量和成交的结构变化，随着这些一线城市的政策逐步推动，可能会带动成交量和成交活跃度的提升。
另外一个会在心理上稳定购房者和租房者对市场的一个预期，这种心理的稳定作用对市场运行具有非常重要的意义，可以起到稳预期的重要作用。
另外也可以推动探索新的发展模式，因为现在很多城市都在探索房地产发展新模式，一线城市毫无疑问会更具有这种示范意义，推动其他城市跟着学。
在新的房地产政策不断调整实施的同时需防范哪些风险？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：第一，要统筹兼顾整体和局部。特别是相关政策的一致性和协调性，特别是从局部市场和全国市场的关系上去考虑。
第二，要统筹兼顾当前和长远。解决当前的问题，不能为今后发展埋下隐患。
第三，要平衡各方的利益。特别是要在推动相关政策的过程中，要注重保护好购房者、租房者一些消费者群体的合法权益。
以旧换新、收购存量房作为保障房等一系列去库存措施如何达到更好效果？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：这些政策是一些城市政府作出的积极探索，对推动市场的恢复和促进市场活跃具有非常重要的意义。当前在探索过程中，可能在机制方面还有待加强。机制主要包括由更加符合条件的一些机构，能够通过合适和合法的方式去收购收储，并且能够逐步健全定价机制和收储以及收储后的管理、使用，甚至包括今后的退出机制，所以当前可能更侧重在探索的过程中逐步完善相关的机制，使收储或者收购相关的工作都能够在相应的规则下平稳运行，从而为房地产市场的运行真正起到一个重要的支撑作用。
眼下房地产行业是不是一个关键变化点和转折点？
上海市房地产科学研究院院长 严荣：我觉得当前中国房地产市场正处于一个关键时期，可以说是处于一个市场风险出清、供需关系重构和新旧模式转换的关键时期。
在这个关键时期，如果我们能够抓住深度调整的窗口期，能够找准主要矛盾的主要方面，将为中国房地产市场的平稳健康发展探索到非常好的一些经验。我认为中国房地产平稳运行是有基本支撑的，当前要抓住这个有利的时机去做积极探索和推进的工作。