北京 作者: 柴刘斌 张良 在房地产市场缓慢复苏的当下，法拍房呈现出量增价跌的趋势。
房地产市场研究机构克而瑞新近发布的数据显示，2024年上半年全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套，同比增幅超过12%。其中，郑州、厦门、福州、苏州等城市法拍房规模同比增幅均超过四成。同时，法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年挂拍的法拍房平均成交率为17%，较上年同期下降7个百分点。从折价比例来看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达33%，同比增加3个百分点。在房屋交易量持续收窄的背景下，法拍房的折扣力度在进一步加大。
法拍房规模明显增加
近年来，由于受多重因素影响，法拍房规模明显增加，其中部分二线城市同比增幅较为突出。据克而瑞统计，郑州2024年上半年挂拍套数达5178套，同比增加43%，福州挂拍套数达2835套，同比增加63%。武汉、苏州、厦门、大连等城市法拍房规模也有明显增加。
值得注意的是，同期上海法拍房挂拍量明显减少。2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，较2023年同期下降63%。在法拍房规模比较大的城市中，合肥、成都、长沙、天津挂拍量也明显下降，法拍房规模快速收缩。
成交率方面，据克而瑞抽样调查数据显示，宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市法拍房成交率超过40%，淄博、苏州、重庆、北京、嘉兴等城市成交率超过30%，表现相对较佳。
法拍业内资深人士向记者表示，最近两年对外委托处置的房屋数量确实有所增长，可能是因为在目前环境下，进入诉讼执行的案件数量增多的原因。应该说，法拍房的拍卖是在公开市场环境下充分竞争的一种交易方式，法拍房成交率走低其实与二手房交易市场行情相一致。不过，法拍房在二手房交易中所占的比例很小，因而法拍房的成交价格对二手房的交易不会产生什么影响。
小户型法拍房折价率较高
克而瑞统计数据显示，2024年上半年，上海法拍房平均成交率为46%，远高于全国平均水平；分总价位段来看，300万元至500万元总价位段成交率最高，达到59%，折价率也相应最低，为28%。
从折价比例来看，2024年上半年全国成交法拍房中，70平方米以下的小户型产品折价率最高，平均达38%，而120平方米至180平方米户型的折价率低于平均值。
分城市能级来看，一线城市方面，由于小户型法拍房大多为“老破小”，且在租赁权、居住权、户口等方面往往存在瑕疵，导致小户型折价率较高。在70平方米至150平方米面积段，二线城市法拍房的折扣力度高于一线城市和三、四线城市，这在一定程度上反映出二线城市的法拍房去化难度更高的问题。三、四线城市方面，在目前人均住房面积大多突破40平方米，且房价有所回调的情况下，小户型法拍房更难获得足够的关注度，成功交易的小户型法拍房平均折价率达到40.8%。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，目前折价率相对较低的产品，大多也是当前需求量更大的产品类型，如一线城市1000万元以上的高总价房源、二线城市300万元至500万元的改善类房源，以及三、四线城市180平方米以上的优质终改房源等。从新房市场“稳市场”优化增量的角度出发，可进一步加大此类产品的供给比例。至于折价率相对较高的小户型产品，建议在土地供给中严控供给规模，除少数保障性或定向供应的宅地之外，减少或暂停该类产品的新增宅地供给；对于在开发项目而言，也可在相关规定允许范围内调整户型结构，以促进潜在库存的去化。
竞买前需全面知悉风险
法拍房的起拍价通常是评估价的7折左右，如果流拍，则二拍可以在一拍的基础上再打8折。那么，如果购房者想要参与法拍房拍卖，又有哪些需要注意的事项呢？
上海融力天闻律师事务所高级合伙人江璐表示：第一，购房者应当详细阅读拍卖公告，并尽量亲自实地看房，充分了解房屋状况、周边环境及配套设施，做到对房屋实际情况心中有数；第二，购房者应该慎重决策参与竞买，并做好资金准备工作；第三，购房者应当知悉房屋过户登记过程中产生的税费承担问题，同时，成交执行裁定书送达购房者之前变卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费一般由购房者支付；第四，如房屋仍被原权利人占用，则需要特别注意房屋的清场问题，应在参拍前与法院取得联系沟通清场事宜，此种情况下存在房屋难以及时交付的隐患。
“现在的法拍房未必有捡漏的机会，买家应对法拍房周边二手房价格有充分了解，在法拍房竞拍过程中可设定一个出价上限，否则容易拍出高价，得不偿失。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。